不動産投資の大切なポイントって何？

今日は不動産投資について、一番大切なポイントについて書きたいと思います。

ス〇ガ銀行＆か〇ちゃの馬車の件で市況の不動産投資熱はすっかり冷めたと思っていたのですが、

「こんな物件探してるので紹介してください。あ、投資用です」

とか

「今から金額下がってきますよね？融資ひけるんで紹介してください！」

とか

まだまだヤル気満々な人たちが思ったより多いです。

でも見ているところが利回りばかりだなあと思ってしまいます。

不動産投資で何が一番大切かというと・・・

出口戦略です！

これに尽きます。

利回りも、資産評価も、融資期間もすべてはこの出口戦略あってこそ、

妥当かどうか見えてくるものです。

もちろんその対象物件によって出口戦略の中身は変わってきますが、

とりあえずは周辺の土地相場で売ることが出来るかどうかを考えたら良いと思います。

じゃあ土地の相場価格ってどうやって調べるの？

以下の方法で大体わかります。

１．近隣の地価公示価格＆地価調査価格

２．路線価格

３．ポータルサイトで売りに出ている近隣の土地

この3つは調べましょう。

※聞いたことなくてもググれば大体理解できるでしょう

ざっくり言うと

地価公示価格＝そのまま

路線価＝その1.2倍

ポータルサイトの売地＝その0.8倍

すれば大体その土地が売れる価格です！

（テキトーと思うかもですが大体そんなもん）

この間相談に来た案件ですが、

5000万円で利回り10%の築5年の木造アパートがありました。

運営費やランニングコストに20%かかるとして、

毎年400万円稼いでくれるとします。

本人は

20年借入して返済しながらも年間で150万円は手元に残るから良いのではないか？

と思っているようです。

年収150万円を今の会社ですぐ上げるのは難しいですよね。

サラリーマンなら誰しもがわかると思います。

僕はこう答えました。

無借金で投資したとしても投資額の回収に14年間かかります。

築19年となると家の状態や賃貸状況によって建物に価値がつかない可能性があります。

そうなると土地値で売ることしか出来なくなるわけです。

また土地値も住宅地として売れるのが一番高くなります。

なぜなら一番安定した需要が見込めるから。

（※地域性によるかもだけど！地方はそう）

その際に土地の価格が1000万円だったとします。

14年後に投資額回収が終わって1000万円で売れた。

じゃあ14年保有して収入1000万円だから、

年収71万円ですね。 

と言いました。

その人はハッとした顔をしていました。

そもそもなぜ投資額と同じ金額で売れると織り込んでいるのか、

と気づいたのでしょう。

だから年収150万円なんてトータルで見ないと正しいか分からないんです。

不動産投資の弱点は現金化しづらいこと＋金額が明確でないこと（買い手の希望額なので）

その観点も持って

この物件は買いなのか？

を考えてみてほしいわけです。

その人は結局買わなかったです。

もう少し土地値の割合が高い物件や、

賃料に伸びしろがある物件を選ぶべきというのが僕も思った事だったので、

良かったと思います。

ではでは