回想日記〜不動産営業マン6〜
久しぶりになっちゃった！
書いていきます〜
〜会社〜
今行った物件の調査をする為、
現場ではわからない部分を調べることになった。
その為には
・法務局
・役所
・水道局
を回ってくる必要があるらしい。
各所回って法規制などを調べて特に問題がないことを確認。
査定書を作る運び。
仲介査定の場合は地価公示価格、路線価、建物の現在価値計算、近隣の事例（売りに出てるもの、売れたもの）を基に算出する。
買取の場合はリフォームしていくらで売れそうか仮定して、
リフォーム費用や利益、諸経費を計算して、
残った金額が買取価格となる。
今回の物件の場合、
状態が悪い為、仲介でも金額がそこまで望まず、
買取の方が良いだろうと会社内では話していた。
〜売主宅〜
売主「こんなに安いの？」
上司「そうです。他社では買取もしないと思います」
売主「、、、少し考えさせて欲しい」
上司「いいですが、この価格は2週間以上経つと保証できませんので、ご理解ください」
査定報告では
仲介で売り出せば高く売れる可能性があるが、
今回の物件の場合は最初に売主負担でリフォームなりクリーニングならしないと印象が悪くて、
売れないと思うと伝えた。
滞納もしてて差し押さえが入ると競売になる。時間との勝負である。
借金も消えるし買取の方が得策と思う。
という方向の提案。
金額云々よりも、こういうルーズな人は早く問題が解決する方を選ぶだろうという予測だった。
申し訳ないがこういった状況に陥る人の大半が、
考える事の出来ない人だと思う。
車を買いに行って車屋の用意する金利の高いクレジットローンを組む人
いわゆる高級車に乗って高い税金やガソリン代を払っている人
家の中がタバコで臭く壁紙も黄ばんで家という資産を毀損していく人
この不動産査定を通して
知識がどれだけ生きていく時に大切な要素なのかと感じた。
普通に生きていたら俺もこうなる、、、
そんな恐怖感を持ったのを覚えている。
〜1週間後〜
私「もしもーし。その後どうですか？」
売主「いやー、、、。御社で買取してもらいたいと思ってます。もう少し金額あげれませんか？お願いです、、、。」
私「ありがとうございます。上司に確認して、報告も兼ねて伺います」
売主「ありがとうございます。よろしくお願いします」
この後、金額を少しあげて無事買取契約することができた。
3ヶ月の期間は過ぎてしまったのだが、
買取再販で利益が大きく出る物件になったので、
無事社員になることができました。
これをキッカケに不動産の仕事っておもしろいなーと思う様になりました！
それで今は自分で開業するまでになったのだから、
出会いって大切です。
回想日記はこれでおわりー
賃貸募集。大手のお陰で戦い易い状況です！
売却した区分マンションですが、
賃借人から僕に退去するという連絡が入ったので、新オーナーに報告し、
そのまま募集依頼頂くことになりました。
自分が商品化した後も関われるのは有り難いです！
先日新オーナーと募集の打ち合わせをしていたのですが、
同マンション内で同タイプの部屋が募集されてました。
SUUMO掲載のページを見たのですが、
・写真の画質が粗い
・写真映りが悪い
・初期費用が高い（消化器やら抗菌やら安心ライフやら）
という風な印象でした。
これは楽勝で勝てると思い、
家賃も少し高くして募集することにしました。
比較対象がいると戦い易いです😁
オーナーさんにも「こっちの物件の方が全然綺麗ですね！」「写真が全然違いますね！」
と言われ嬉しみw
物件募集中の皆様も、
ポータルサイトのページ上で既に闘いは始まっているので、
自分の物件の掲載情報を今一度見ておきましょう。
不動産屋さんはオーナーさんほど気持ちが入っていませんのでw（不動産屋が言う件w）
初期費用が高いのも、
不動産屋は家賃を高く決めるのが目的ではなく、
インセンティブを稼ぐのが第一なんです！
（僕は違うよw信じられないかな？w）
大手の不動産屋ほど付帯商品を付けているので、
うちみたいな零細企業は戦い易いですね！
逆に付帯商品をつけてることに感謝しなきゃ😄
なんで頑張れるのか？
今日で仕事納めという方が多いと思います！
私は年末年始も何だかんだで仕事があり、
それはそれで全く苦ではありません。
今年を振り返ってみると、
サラリーマン卒業
法人の立ち上げ
不動産業の開業
文章にするとショボく感じますが
劇的に変化のあった1年だったと思います。
今年はなんとかご飯を食べれるだけの収入もあり、
来年もしばらくは仕事があって生活は大丈夫そうですが、
未来永劫安心なことなどはないので、
常に不安も付き纏います😱
サラリーマンはその分安心！ということでもないなと今は思います。
どんな事も将来安泰と保証されているものは無いように思います。
だからこそ
家族が居て本当に幸せだなーと思います。
家族も一生そばにいてくれるか分からない時代ですがw
信じられる存在があるのはとても大きいと思います。
家族が居るから頑張れます。
かっこいいお父さんになりたいし、
お金持ちのお父さんにもなりたいし、
一緒に遊んだり旅行行けるお父さんにもなりたい。
家族に感謝です！
皆さんは何の為に頑張れますか？頑張っていますか？
しっかり自問自答出来ないと努力は続かないかも、、、
2020年も家族のために頑張る💪
こんな広告営業に乗らない方がいいよー
不動産開業してから今までそんなに営業電話がなかったのですが、
この数ヶ月で結構来るようになりました。
・事務機器販売
（これは開業当初多かった）
・査定サイト
（一括でいろんな不動産会社に査定させるやつ）
（物件情報掲載するやつ）
・フランチャイズ加盟勧誘
（賃貸ばっか）
で、イマドキだなーと思うやつが
・サイト掲載
これなんですよ。
例えばこんな感じで言ってきます、、、
「弊社インターネットサイトで空き家問題用に作ったページがありまして、そこに対応できる不動産会社として掲載させてほしいんです！」
「今富山市の枠が空いてまして年間50000円で掲載可能なんですがどうでしょうか？」
「パソコン開いて頂いていいですか？
空き家 相談 で検索してみてください、、、
一番上に出てきたページ開いて下さい。
それが当社のページです」
みたいな感じで言うてくるんです。
すげー簡単なテンプレページを掲載会社からお金を集めて、
スポンサードサーチに投資するという、
簡単な儲けシステム。
肝心の掲載した会社への問い合わせはほぼ皆無という、、、
こういうのが最近多いですね。
こんなの掲載するくらいなら物上げの為に地元にチラシ撒いた方がいいですわ。
そっちのほうが会社の認知度あがる。
それでも、これかなり良さそう！載せてみたい！て思う人は指値してみたらいいと思います。
全然お金かかってないので（むしろ電話口のやつの報酬になるだけかも）ガッツリ言ってやればいいと思います。
では。
選ぶべき屋根の形は？
こんにちは！
今日は不動産の中古住宅の話し
戸建てがメインですが、
ボロ戸建て買う時でも実需用に自分で住む家でも、
ここを見ておいたら良いんじゃない？
て事を伝えたいと思います。
ズバリ！
戸建てを買う時は、
屋根が切妻（きりづま）か片流れ（かたながれ）の家を買いましょう！
理由は簡単です。
造りが簡単でメンテナンスしやすく、
雨漏りしにくいからです！
今まで中古住宅を腐るほど見てきましたが、
雨漏りしているのは
大体屋根と屋根の向きが変わるつなぎ目の箇所
その板金部分ということが8割以上です（体感）
屋根はできるだけシンプルなものを選ぶのが吉です。
屋根の形は複雑であればカッコ良く見えるのです。
昔の和風住宅なんかは大抵入母屋（いりもや）です。
お陰様で瓦が多くなり、
直すときも瓦代が高く、
組み直すのにも時間がかかり大変です。
見た目よりも実利を取っていきましょう。
何事も！
回想日記〜不動産営業マン5〜
初査定
丁度今から11年前のことです。
だいぶ時間が経ちましたが今も覚えています。
約束の時間に上司の車で一緒に到着。
「早く着くのはだめ。お客様は出迎える準備をしているのだからピッタリの時間に行くこと」
当時はなんでも5分前が良いと思っていましたが、
これを聞いてから時間ぴったりに訪問するようになりました。
車を敷地内に止め車を降りる。
車庫には型落ちのクラウンが止まっていた。
庭が広く木々が道路と並行して並んでいたが、
あまり手を加えられた様子はなく、
空中で道路に越境している状況だった。
「、、、そんな感じか」
上司が言った。
「ピンポーン」
玄関周りには冬囲い様の竹がたくさん置いてある。
ホウキやタイヤなども雑に置かれていた。
「はーい。どうぞー」
これは玄関を開いてるから開けてもいいよーの意。
飛び込みでこれは自身で学んだこと。
上「おはようございます。◯◯不動産です。
お問い合わせいただき有り難うございます。」
客「どうぞお入り下さい。」
リビングに通され、
談笑しながらお客様の状況を聞いていく。
・なぜ売りたいのか
・引越し先は決まっているのか
・仲介と買取どちらが希望か
・他の不動産屋に相談しているか
お客様の状況はこうだ
・毎月の支払いが厳しい
・売却して借金返済して手元にいくらか残したい
・妻の実家に住ませてもらう予定
・買取希望で他社にも見積もり依頼している
こんなところだった。
その話の途中、
私は腹痛に襲われて、
私「すみませんお手洗い借りても良いですか？」
客「え、、、あぁ、、、どうぞ」
上「（アホか！客の家でトイレ借りるやつどこにおんねん！て顔）」
やっべぇー！やってしまった！
しかし私はよく腹を壊すので理解してくれーと心の中で叫びながらトイレに行く。
「がちゃ」
トイレはかなり汚かった。
掃除してないな、ひと目見てわかるレベル。
というかこの家敷地から家の中まで、
ゴミだらけとは言わないまでも、
あまり片付いてないし、
全体的に汚い。
そこにお客様の生活のだらし無さが反映されているわけだが、
当時の私はそこまで気にしてはなかった。
その後家の中を全部屋見させてもらい、
現在不具合がある箇所がないか、
リフォームした履歴がないか、
隣近所とトラブル、事件、事故などなかったか、
をヒアリングしていった。
そして上司が言った。
上「固定資産税とか支払いはどうなってます？
あと住宅ローンも滞納などないですか？」
客「、、、滞納しています。」
上「いくらですか？いつからですか？」
客「あまりはっきり覚えてませんが、たぶん30万くらい、、、」
上「わかりました。」
任意売却
その類の案件だった。
当時はそんな言葉も知らなかったけど。
家を見ながら大体の間取りを書き、
最後に外回りを見て、
上「査定に1週間ほどお時間いただきます。
でき次第連絡しますのでよろしくお願いします。」
と言ってその家を出た。
その車中
上「客の家でトイレを借りるな！！！！！
恥がいたじゃないか！！！！！」
私「すみません！！！！！！」
めちゃくちゃ叱られた笑
上「あれはだらし無い客の典型だ。
めんどくさい事は理解できないから、さっさと買い取ろう。
これはいける案件だ」
私「他社もいるみたいですが？」
上「買取でうちが負けるわけない。大体どこも仲介で言ってくるし。
仲介であんな汚い家見せていい値段で決まらないよ。」
どうやら買取というのは不動産屋でも出来るところが少ないみたい
今でこそわかるが
買取はリスクになるので仲介のようなノーリスクの方が安心できる。
買取でガンガンいけるところは
資本力があり、商品化（リフォーム）の技術があり、売れる金額設定に自信が無いと出来ない。
そしてそれがシステマチックに落とし込みされてないと無理。
ということだが、この会社はできていた。
買取再販
これがこの会社のドル箱なんだと後々気付いた。
今日はこの辺で！
次回は査定報告と買取まで書こうかと思います！
独立開業して5ヶ月経過！結果を振り返ってみる！
開業したのが6月中旬なので、
それから大体5ヶ月経過しました。
Twitterでは
開業して丸4ヶ月！
— もすけ@不動産×起業 (@7kati) 2019年10月21日
見返してみると
査定12件
媒介10件
契約14件
売上370万くらい
こうやって見返すとまあまあやれてますな！
なんか飛び抜けて凄い金額でもなく、
少ない金額でもなくでリアルな感じがするー（自分で言う件）
とtweetすると色々な反応をいただきました。
自分も独立してすぐの時は（まだその範囲内かもｗ）
「どうやって売上立てよー」とか
「どうやったら安定的に仲介できるかなー」とか
考えて少し不安な気持ちになっていました。
これから開業したいと考えてる人も不安だと思いますが、
そんな方たちの為にも、
自宅開業でも意外と出来るんだぞってところを伝えたいと思います！
あと振り返りも大切だし、
感覚で言っていたところもあるので
しっかりデータと向き合いたいと思います。
それではまずは仕事量を確認してみます！（※主に売買です！）
1ヶ月目（6/18〜7月）
査定 11件
媒介 2件
契約 3件（売買2 賃貸1）
2ヶ月目（8月）
査定 6件
媒介 7件
契約 4件（売買1 賃貸3）
3ヶ月目（9月）
査定 4件
媒介 2件
契約 4件（売買3 賃貸1）
4ヶ月目（10月）
査定 3件
媒介 3件
契約 6件（売買4 賃貸2）
5ヶ月目（11月※見込み含む）
査定 6件
媒介 4件
契約 10件（売買8 賃貸2）
合計
査定 30件
媒介 18件
契約 27件（売買18 賃貸9）
※査定と媒介は売買のみ
Twitterの査定件数は大幅に間違えてた・・・
ごめんなさいm(__)mざっくり計算で出しちゃってたよ！（開き直り）
ほぼ紹介と飛込なのですが一人でやるには十分な仕事量がある気がします！
続いて！売上はどんなものかなーと出してみました。
※契約ベースなので実際に手元に入ってきている金額ではありません。
1ヶ月目（6月～7月） 79万（ロケットスタートや！）
2ヶ月目（8月） 32万（いい感じ！ドキドキ）
3ヶ月目（9月） 194万（やったぜ！！！）
4ヶ月目（10月） 109万（これでも全然おけ！！）
5ヶ月目（11月） 100万（よしよし！！）
合計514万円くらいの売上で実際は300万円ほど回収済みです！
月の平均売上が100万円を超えていますね！
おおー！！！！！嬉しい！！！！
会社員時代は
月100万稼ごうが300万稼ごうが
給与は全然変わらなかったけど、
自営業なってからは10万円でも売り上げが変わると全然違うなーと実感します！
これが業界内で平均なのかどうかとかは一切分かりませんが、
自分としては十分な結果だと思っています！
またデータを基に自分の行動や営業活動を振り返ってブログに書いていきたいと思います。
目指せ売上1億や！
